Alquileres y Ganancias: qué cambia para los inquilinos tras la nueva reglamentación

El Gobierno nacional oficializó, a través del Decreto 406/2026, la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos percibidos por los propietarios de inmuebles destinados a vivienda. Esta normativa, que entró en vigor con efecto retroactivo al 1 de enero de 2026, busca incentivar la oferta de propiedades en el mercado al eliminar la carga impositiva que recaía sobre los locadores, permitiendo que la renta obtenida por el alquiler de casas o departamentos para uso habitacional quede fuera del alcance del tributo, independientemente de la cantidad de unidades que posea el contribuyente.

Para el inquilino, el cambio principal radica en la modificación de las deducciones fiscales permitidas. La normativa establece que, al estar exenta la renta para el propietario (siempre que sea persona humana o sucesión indivisa), el inquilino ya no podrá computar el monto del alquiler como una deducción especial en su propia declaración jurada del Impuesto a las Ganancias. Esta medida busca evitar una doble imposición y equilibrar el esquema fiscal tras el beneficio otorgado al sector inmobiliario, dejando sin efecto la posibilidad de descontar parte del gasto habitacional del cálculo del impuesto anual.

Es fundamental que los trabajadores en relación de dependencia o autónomos que se encuentran alcanzados por Ganancias revisen su situación particular, especialmente aquellos que venían cargando el comprobante de alquiler en el sistema Siradig-Trabajador de la AFIP. Con esta nueva reglamentación, la deducción del 40% del monto del alquiler de la vivienda familiar ya no será aplicable cuando el propietario sea una persona humana, lo que podría impactar en el monto del impuesto a retener a partir de los próximos meses.

El objetivo central del Poder Ejecutivo con este esquema es dinamizar la oferta de viviendas en alquiler, bajo la premisa de que una mayor rentabilidad para el propietario derivará en una mayor disponibilidad de inmuebles y, eventualmente, en una mayor estabilidad en los precios. Si bien la medida resulta favorable para el mercado de oferta, el inquilino deberá evaluar cómo esta quita de la deducción impacta en su carga tributaria personal, consultando con su empleador o contador para realizar los ajustes necesarios en sus registros impositivos.